目前,国务院《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)正处于征求意见之中。该条例对整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记以及保护权利人合法权益无疑具有重要意义。但笔者以为,《征求意见稿》还存在一些制度设计不完善或者规定不明的情况,而不动产立法较为成熟的德国在这方面就有值得我们借鉴之处。

　　不动产登记立法特色显著

　　德国关于不动产登记的立法比较完善,主要表现为1896年制定的民法典的第三篇(即物权篇)、1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则以及修订的《不动产登记命令》等。另外,《住宅所有权和永久居住权法》等特别法中也有相应的不动产登记程序性规范。上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则,这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。

　　以商品房买卖为例,通常情形下,只有买卖双方完成了不动产登记之后,房屋所有权才成功转移。不动产登记具有鲜明的国家公信力,具有取得社会一体信服的法律效力。无论不动产权利是否存在瑕疵,只要第三人基于对这种公信力的信任,依据不动产登记簿取得登记的权利,就应当得到充分保护。

　　除了规则的完备,德国不动产登记制度中还有许多特色。比如,德国不动产登记机关设在地方法院,专司不动产登记职责,其登记行为具有司法性,登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的,无需再行起诉,而由当事人直接向上一级法院提出上诉。

　　公证对不动产登记的准确性提供强有力的保证。虽然德国民法并没有规定物权变动必须办理公证,但根据德国立法,为了确保不动产登记的准确性,公证人可以对当事人意思表示的真实性予以证明,保证不动产登记物权与事实物权的一致性。德国不动产登记的公信力,实际上是由登记机关和公证机关共同保障的。

　　德国登记机构建立责任赔偿保险制度,由登记机构及其工作人员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对由于登记错误造成的责任赔偿,先由国家赔偿,再对负有责任的个人进行追偿。为防范公证人员风险,公证员及公证人协会也会购买职业责任险和团体险。法院判决赔偿后,根据保险范围由保险公司支付。