【财新网】（记者 陈法善）中国的住房空置率到底是多少，一直是舆论争论的焦点。据中金公司测算，以广义空置率计算，中国城镇住房空置率为17.7%，处于预警区。如果以狭义空置率计算，中国城镇住房空置率为12.6%，处于基本合理的水平。

　　中金公司倾向于用狭义空置率衡量中国城镇住房空置率水平，因为相较广义空置率，狭义空置率剔除了装修、危房等合理空置情形，更为科学合理。

　　6月19日，中金公司是在一份研报中剔除上述看法的。

　　在报告中，中金公司把广义空置率定义为，除首套房（登记的常用地址）外的其他房屋都记为空置房（以登记替代入户统计），或调查时点上无人居住的住房视为空置房（通过上门调查取得）。这两种方法均倾向于高估空置率。狭义空置率则剔除广义空置中正在装修、危房、即将拆除而不用于居住的老旧房屋。在新兴市场，由于新房供应量大，狭义空置率通常比广义空置率低3-5个百分点。

　　广义口径下的空置率，10%-15%属合理水平，15%-20%属于预警区，20%以上为高危区，低于10%则属于供给不足。狭义口径下的空置率，7%-12%为合理水平，12%-17%为预警区，17%以上为高危区，低于7%则属于供给不足。

　　以广义口径测算，中金公司将家庭户所拥有的第二套及以上房屋都算作空置，且仅统计家庭户房屋，而不包括集体户所居住的宿舍、工棚等，也不包括开发商手中的待售房屋。

　　测算结果显示，2013年末，中国城镇住房广义空置率为17.7%，处于预警区，其中城区15.6%，略微超出合理水平，镇区20.6%，已进入高危区。

　　中金公司认为，在狭义口径下，城镇空置率可能仅为12.6%，处于预警区，其中城区10.5%，处于合理水平，镇区15.5%，处于预警区。

　　在广义空置率和狭义空置率相差的5.1个百分点中，装修中的房屋占2.5%，破旧而不适宜居住的危旧房屋占2.6%。

　　中金公司测算后认为，中国小产权房和违建房屋占城镇住宅存量的12.5%。如果在狭义口径基础上再剔除小产权房和违建房屋，中国城镇住房空置率将为0%，意味着房屋非但没有空置，反而短缺。

　　中金公司表示，除了统计指标外，在研究中国住房空置率时不能忽略中国特有的文化和社会因素。中金公司认为，中国人对房屋所有权有特殊偏好，年轻人结婚普遍需要购置房产，追求安稳，将买房视作投资、储蓄，是为养老做准备。这些因素决定了中国房地产呈现出高空置率、高住房拥有率等现象，使得住房空置率并不像数据显示的那么高。■